|
Iklan Foto |
|
Rp. 900.000.000RUMAH SIAP HUNI -- Jl. Sorowajan Baru, selatan Plaza Ambarrukmo Jogjakarta --
Rp. 950.000.000RUMAH SIAP HUNI -- Jl Palagan Tentara Pelajar Km. 6 (utara Hotel Hyatt), pinggir jalan Sleman Jogjakarta --
Rp. 875.000.000Perum MBS, Condong Catur, Sleman, Yogyakarta
Rp. 1.500.000.000Jl. Lowanu 13, Yogyakarta
Rp. 275.000.000Jl. Godean km 8,5 Brintik, Sidokarto, Godean, Sleman, Yogyakarta
Rp. 599.000.000Mranggen Baru No 41 RT. 13 RW. 24, Kututegal, Sinduadi, Mlati, Sleman, Yogyakarta
|
|
|
|
 |
|
|
Wilayah Perumahan |
|
|
|
|
|
Iklan Properti |
|
|
|
|
DAPATKAN SEGERA
MAJALAH RUMAHJOGJA
EDISI 40 | SEPTEMBER 2010
|
|
|
|
Majalah RumahJogja |
|
|
|
|
Event |
|
|
|
|
Customer Support |
| |
|
|
|
|
Berita Properti |
 ShareThis
|
05/11/2009 14:02
Peran Agen Properti Gairahkan BISNIS PROPERTI
 Terlepas dari besar kecilnya berdasarkan polling masyarakat atas peran broker atau agen properti dalam bisnis properti, kenyataan yang terekam bahwa setiap ada bangunan rumah kantor, apartemen, rumah, tanah dan lain-lain, tertera papan nama bertuliskan pesan singkat DIJUAL atau DISEWAKAN berikut nama agen properti yang bisa dihubungi. Bahkan satu obyek ‘ramai-ramai’ terpampang nama agen-agen properti yang bersiap menjadi perantara menjual atau menyewakan.
Salah satu bisnis yang amat menekankan aspek kepercayaan adalah broker atau agen properti. Dalam lima belas tahun terakhir, perusahaan broker berkembang pesat, terutama di Benua Eropa, Amerika Serikat, Australia, dan beberapa negara Asia Timur. Di Indonesia, bisnis ini amat berkembang dalam 10 tahun terakhir. Menggeliatnya sektor properti di Tanah Air diakui tidak lepas dari peran broker atau agen properti. Selama beberapa tahun terakhir pertumbuhan sektor properti nasional banyak didorong oleh partisipasi para broker yang jumlahnya ratusan, bahkan mungkin ribuan kalau dihitung dengan broker individu.
Ada agen yang membentuk perusahaan berbadan hukum, ada yang memilih berjalan seorang diri sebagai broker individu profesional, ada yang membentuk satu kelompok broker terdiri dua orang atau lebih.
Mereka inilah, yang berlandaskan aspek kepercayaan tadi, yang memerantarai pembeli dan penjual rumah.
Para broker, baik berbadan hukum maupun broker individu, berperan besar dalam penjualan apartemen berskala menengah – besar. Mereka juga memainkan peran penting dalam upaya menjual produk-produk properti, seperti pusat bisnis, rumah kantor (rukan), mall, unit-unit rumah di perumahan besar, menengah, kecil, dan sebagainya.
Sebut saja Solo Center Point, proyek apartemen yang dibangun di bekas pusat perbelanjaan Purwosari Solo yang terbakar saat kerusuhan Mei 1998. Proyek yang mengusung konsep apartemen, hotel, office suite, shop house, lifestyle centre dan city walk ini dalam proses sosialisasi hingga pemasarannya menggaet para broker atau agen properti yang mempunyai reputasi tinggi, seperti Century 21 dan Ray White. Proyek apartemen lainnya di kawasan Kota Barat Solo, Solo Paragon, juga memanfaatkan para agen properti yang mempunyai modal trust dengan rentang sayap amat lebar yang bisa menjangkau konsumen. Belum lagi proyek-proyek residensial yang sedang bergiat di kota ini.
Dalam catatan Kompas, beberapa proyek besar apartemen di Jakarta, terutama menengah ke atas, memanfaatkan tenaga agen properti secara optimal. Perusahaan properti memperoleh manfaat karena proyeknya mendapat pasar yang cukup baik, sementara agen properti memperoleh fee yang bukan main besarnya.
Antipati dan Fanatik
Memang, belum ada akurasi data empiris yang mampu menjelaskan berapa besar prosentase eskalasi pasar primary dan secondary yang menggunakan dan mempercayakan jasa agen properti. Namun menurut pengalaman Yanti Widiyanti, Direktur agen properti franchise LJ. Hooker Jogja Timur, diakuinya untuk kota-kota di daerah masih antipati pada broker atau agen properti, terutama untuk wilayah Yogyakarta. “Tidak seperti di Solo. Masyarakat dan pelaku bisnis properti di sana sudah merasakan manfaatnya ‘menitipkan’ propertinya pada agen properti. Kota-kota seperti Jakarta, Surabaya, Solo memang sudah lebih open minded dengan agen properti,” ungkap Yanti.
Mahfum jika sebagian (besar atau kecil) masyarakat dan pelaku bisnis properti masih belum sepenuh hati berkolaborasi dengan broker atau agen properti. Walau transaksi jual beli tanah atau rumah tidak selalu lewat broker atau agen properti. Judhia Tri Septiana, SE, Member Broker Mataram Realty Jogja berpendapat kemungkinan masih ada broker yang menaikkan harga, meminta tambahan komisi dan lain-lain kepada vendor/penjual/calon pembeli. “Tapi berharap itu bukan datang dari agen properti yang sudah mengaku sebagai agen properti profesional dengan legalitas dan formalitasnya. Mungkin broker tradisional atau perorangan,” katanya dengan asumsi bahwa tidak semua broker tradisional atau perorangan bersikap demikian. Pada umumnya, sikap antipati ditunjukkan karena masyarakat memandang dari aspek harga yang ditawarkan oleh broker ‘pasti dinaikkan’, takut mahal, dan prosesnya yang ribet. Padahal broker mampu membereskan urusan penjual dan pembeli secara profesional, dan mampu menghindari prosedur berbelit-belit.
Baik Judhia dan Yanti sama-sama sepakat, bahwa pendekatan personal secara perlahan merupakan cara-cara edukasi yang menjadi kewajiban agen properti dalam menghadapi sikap not respected masyarakat. “Saya selalu berpesan kepada marketing associate saya, lakukan pendekatan personal, menawarkan dan beri penjelasan secara pelan-pelan, dan jangan langsung mengikat calon konsumen secara eksklusif,” jelas Yanti yang hampir 2 tahun berkecimpung di bisnis agen properti dan lebih dari 3 tahun sebagai marketing properti dan apartemen di Jakarta. Menciptakan kesadaran dan mengubah image ditengah situasi yang masih unpredictable dipahami Judhia sebagai proses yang tidak pernah berhenti, namun nyata perubahannya. Sejak bergabung tahun 2004 di agen properti Century 21 Jalan Cempaka 14A Deresan Yogyakarta (sejak Mei 2006 menjadi Mataram Realty), dia melihat pergerakan yang lebih baik saat ini pada persepsi masyarakat tentang agen properti. “Image ribet, naikkan harga dan lain-lain biasanya datang dari penjual. Tapi dari pembeli justru antusias,” tambah Judhia yang punya pengalaman sebagai marketing associate di Semarang.
Yang jelas, mereka yang fanatik menggunakan jasa broker adalah karena sudah merasakan manfaat/hal positif yang didapatkan. Sedangkan mereka yang agak antipati karena belum pernah mencoba menggunakan jasa broker sehingga tidak mengetahui dan merasakan manfaat/hal positif yang bisa diperoleh. Bisa jadi mereka sudah pernah mencoba menggunakan jasa broker tetapi mengalami hal yang tidak menyenangkan, baik itu dari oknum perorangan broker yang tidak sesuai dengan etika profesinya atau mungkin secara kebetulan berinteraksi dengan orang-orang tidak bertanggungjawab yang mengaku sebagai broker properti. Yang utama menurut Judhia adalah bagaimana seorang Marketing Associate dan Member Broker sebagai pemberi jasa memberikan konsultasi dan advice yang mendidik bagi konsumen.
Franchise dan Lokal
Usaha perantara jual beli properti nyatanya telah berkembang menjadi industri yang menggurita. Sebut saja ERA, jaringan broker properti ini telah menyebar di berbagai kota di Indonesia. Bisnis broker properti juga menjanjikan keuntungan yang menggiurkan. Jika menilik urutan lima teratas mulai dari yang terbesar di Indonesia maka kita mengenal ERA Indonesia, Century 21, Ray White, Raine & Horne, LJ. Hooker, Caldwell Banker, sebagai pemain-pemain besar di bisnis ini. Para broker di atas diketahui berafiliasi dengan mitra di luar negri sebagai broker franchise.
LJ. Hooker Jogja Timur yang dilaunching pada September 2008 lalu juga merupakan produk franchise. Meski LJ. Hooker baru 8 tahun berkiprah di dunia, namun di Jakarta sudah ada 15 LJ. Hooker franchise, dan beberapa franchise di kota-kota besar lain di Indonesia. Sebaran link ini memungkinkan para marketing associate LJ. Hooker bisa berjualan di lintas kota. “Link ini yang membedakan antara agen properti franchise dan agen properti lokal. Kalau ada konsumen dari luar Jogja yang melisting atau mencari rumah di Jogja (dan sebaliknya), kami bisa refer – merujuk, meneruskan ke cabang kota dimana ada LJ. Hooker,” tukas Yanti Widiyanti kepada RumahJogja di kantornya Jalan Timoho 315 Yogyakarta. Kemudahan kerjasama dengan pihak bank, karena bank memberikan fee marketing sekian persen diyakini Yanti sebagai kelebihan dari agen properti sistem franchise yang tidak berlaku bagi agen properti lokal. Meski ada agen properti lokal yang bagus seperti di Jakarta dan Solo, tapi link agen properti franchise masih diatas agen properti lokal.
Lalu apa yang membedakan LJ. Hooker dengan agen properti lain? Selain pasar-pasar secondary
yang menjadi konsentrasi para agen properti, LJ. Hooker juga membuka project development seperti pengembang. “Dan kami sudah mempunyai tim marketing sendiri yang handal untuk mempersiapkan project development. Karena ini membutuhkan konsentrasi yang ekstra tinggi,” aku Yanti.
Broker Juga Sebagai Konsultan
Disinggung soal pola pemasaran secara persuasif kepada konsumen pembeli/penyewa, yang dikenal dengan istilah Klien Selling/Buyer, menurut Judhia antara lain melalui pemasangan display (memuat foto dan spesifikasi properti) di kantor agen properti, pemasangan tanda dijual/disewakan di lokasi properti (plang/spanduk), promosi di berbagai media seperti surat kabar, brosur/buletin, website, direct mail (berupa surat penawaran/proposal kepada target konsumen tertentu), event/pameran, dan lain-lain. “Kami juga menggunakan blogspot untuk menjaring potensial client,” tambahnya.
Meningkatnya konsumen yang meminta bantuan agen properti pada dasarnya bisa diukur dari tingkat efektifitas dan efisiensi, dimana seorang marketing associate dengan tugas utamanya mempertemukan ‘penjual dengan pembeli’ juga berperan sebagai seorang ‘konsultan’. Penjual akan terbantu dengan rencana dan strategi pemasaran yang dimiliki oleh agen properti yang telah berpengalaman dan fokus di bidang pemasaran properti.
Di Mataram Realty, penjual tidak dikenakan biaya promosi ataupun administrasi. Tidak pula menaikkan harga (mark up) secara sepihak. Bahkan untuk konsumen yang memilih menitipkan pemasaran propertinya secara eksklusif, diberikan subsidi iklan untuk tayang di surat kabar lokal (dengan kondisi tertentu, tergantung kebijakan intern kantor). Penjual hanya membayarkan fee (komisi) kepada agen properti sesuai dengan standar yang berlaku/tercantum di PJP (Perjanjian Jasa Pemasaran), jika properti telah laku terjual/tersewa. Standar tetap berlaku meskipun proses pemasaran dan transaksinya dapat melibatkan lebih dari satu orang marketing associate. Kemudian fee dibayarkan berdasarkan prosentase dari nilai transaksi properti yang terjadi.
Sedangkan bagi pembeli, mereka bebas biaya komisi (tidak ada biaya yang harus dibayarkan ke kantor agen properti). Pembeli dapat meminta informasi awal atas properti yang mereka butuhkan, meliputi data properti seperti lokasi, spesifikasi dan harga. Termasuk saat mengatur waktu dan rute untuk melihat beberapa lokasi properti, dapat dibantu oleh marketing associate dari kantor agen properti sehingga memudahkan pembeli dalam melakukan survei properti (terutama yang belum menguasai medan/wilayah di Yogyakarta). Pembeli juga mendapatkan assistance dalam hal informasi lengkap dan transparan tentang legal, prosedur transaksi, pajak, hingga estimasi biaya yang mungkin timbul dalam suatu proses transaksi jual beli/sewa menyewa properti. Di sinilah peran broker sebagai konsultan.
Kerjasama Dengan Pengembang
Perjanjian antara pemilik rumah, biasa disebut Klien Listing dengan pihak agen properti pada dasarnya ada 2 jenis, yaitu Perjanjian Jasa Pemasaran (PJP) secara Eksklusif dan secara Open.
Apakah para agen properti juga bekerjasama dengan pengembang dalam memasarkan produk rumah dari pengembang yang bersangkutan? Secara mantap baik Yanti Widiyanti dan Judhia Tri Septiana mengaku mereka sangat terbuka bekerjasama dengan pihak manapun sebagai pemilik properti yang akan dipasarkan, termasuk para pengembang/developer.
Namun menurut Judhia, untuk saat ini efektifitasnya masih kurang, baik dari pihak agen properti maupun dari pihak pengembang. “Tahun 2008 lalu kami ingin improve pasar primary yang langsung ke developer. Developer Mitra Artista Inter Buana, Graha Terasama (untuk perumahan Terasama Estate), Karya Sehati Utama (untuk perumahan Graha Sakinah) pernah menjalin kerjasama dengan sistem open. Pernah juga satu developer yang bekerjasama secara eksklusif dengan kami (semacam sole agentnya),” papar Judhia. Rata-rata perumahan yang dipasarkan oleh pengembang yang bekerjasama dengan agen properti adalah stratum menengah keatas. Kelas menengah ke bawah masih kurang, padahal justru di kelas inilah konsumennya cukup besar. “Kadang-kadang konsumen yang datang ke kantor kami menanyakan brosur-brosur perumahan. Tapi prosentasenya memang masih lebih kecil dibanding pasar secondary yang langsung ke konsumen,” tambah Member Broker Mataram Realty Jogja ini.
Secara umum, untuk wilayah Yogyakarta para konsumen masih melihat property agent is a secondary market. Sangat tergantung pada demand. Diakui bahwa pasar secondary masih lebih menjanjikan untuk digeluti para agen properti. Pengalaman berjualan properti di Yogyakarta, Solo, dan di Jakarta yang diatas kertas jauh lebih kompleks dan punya nilai progresifitas tinggi, membuat Direktur LJ. Hooker Jogja Timur, Yanti Widiyanti sanggup menggambarkan bahwa kota Solo untuk dunia bisnis lebih menguntungkan, lebih berkembang daripada Jogja. “Banyak orang luar yang masuk berbisnis di Solo. Terbukti 3 apartemen dibangun di sana,” tandasnya. Adaptif dengan pemikiran luar, jumlah agen properti baik lokal maupun non lokalpun juga lebih banyak dibanding Yogyakarta. Masyarakat sebagai penjual properti sudah lebih aware akan manfaat agen properti, sehingga penjualanpun lebih bagus daripada Jogja. Menurut Yanti, Jogja bukanlah kota bisnis, irama dan pergerakan bisnis dan transaksi tidak terlalu tinggi jika dibandingkan dengan kota Solo, sehingga untung yang didapat tidak ‘sedahsyat’ di Solo.
Efektifitas Memasarkan
Berdasarkan pengalaman sebagai agen properti, segmen terbesar masih dari pasar secondary atau konsumen langsung perorangan. Setidaknya itulah yang digambarkan oleh Judhia Tri Septiana, Member Broker Mataram Realty Jogja. Kelebihannya antara lain jumlah unit biasanya satuan sehingga lebih fokus, proses pengambilan keputusan lebih cepat karena ‘decision maker’nya pribadi. Kalau pasar primary (perumahan), memiliki standar spesifikasi dengan klasifikasi tipe tertentu sekaligus untuk beberapa unit rumah sehingga product knowledgenya lebih simpel. Harga listing secondary lebih variatif tergantung negosiasi individu, sedangkan harga listing primary umumnya lebih standar/tidak banyak berbeda dengan pricelist.
Dalam lingkaran pengertian ‘memasarkan’, mana yang lebih efektif antara divisi marketing developer dengan agen properti – untuk produk perumahan yang dipasarkan? Secara jujur Judhia menilai, untuk skala kecil masih lebih efektif inhouse marketing developer, karena mereka fokus di satu properti itu saja dan difasilitasi maksimal oleh developernya. Tetapi untuk skala besar seharusnya mereka sudah berpikir ke agen properti, karena bagi developer faktor cost menjadi hal penting. Semakin lama lahan itu nganggur maka akan menyedot biaya operasional tinggi. Bagi Judhia ada baiknya merapatkan barisan untuk sama-sama memasarkan/menjual, saling bersinergi. Menurut pengakuannya, ada pihak developer yang datang ke kantor Mataram Realty. “Mereka berpikir daripada mencari marketing baru, lebih baik menyisihkan cost dan menyerahkannya pada agen properti, toh biaya itu dibayarkan setelah terjadi transaksi dengan calon konsumen perumahannya,” lanjut Judhia.
Trend perumahan di Yogyakarta masih dalam skala unit dua digit. Skala ratusan masih sangat terbatas. Dan para pengembang di Yogyakarta cukup mampu mempunyai inhouse marketing sendiri, disamping unit rumah yang dipasarkan tidak terlalu banyak. Berbeda dengan kota-kota besar seperti Jakarta dan Semarang yang bisa mencapai ratusan unit rumah. Untuk memasarkan sekian ratus unit rumah ini, pengembang membutuhkan tenaga pemasaran lebih banyak sehingga kerjasama dengan agen properti lebih dimungkinkan secara optimal.
Aturan Bagi Agen Properti
Keberadaan agen properti dalam proses pemasaran properti cukup besar dan penting, khususnya
sebagai salah satu komponen pendamping yang menggerakkan bisnis properti selain komponen utamanya yaitu ‘penjual/pemilik properti’ dan ‘pembeli/penyewa properti’. Kreatifitas dan inovasi-inovasi pemasaran yang dilakukan masing-masing broker akan berpengaruh secara langsung pada kinerja yang dihasilkan. Misalnya, saat ini, dengan memanfaatkan fasilitas internet, pemasaran properti bisa dilakukan jauh lebih efektif daripada dengan cara offline.
Sementara Direktur Bina Usaha dan Pendaftaran Perusahaan Departemen Perdagangan, Zainal Arifin mengatakan selama ini pertumbuhan industri pendukung properti nasional maju pesat, termasuk usaha jasa perdagangan diantaranya usaha perantara atau broker properti/agen properti. Tidak ada data pasti kapan pertama kali perusahaan broker berdiri kemudian berkembang. Begitu juga dengan perusahaan jasa konsultan properti berdiri. Namun kebutuhan pasarlah yang memunculkan bisnis jasa yang mengedepankan faktor sumber daya manusia dan menekankan asas kepercayaan ini.
Belum adanya aturan soal kegiatan usaha ini, mendorong maraknya agen properti asing masuk ke Indonesia, sedangkan agen properti lokal dengan bebasnya membentuk dan membubarkan perusahaan baru. Akibatnya, perusahaan jenis ini tumbuh tidak terkendali dan tanpa kontrol. Menyadari kondisi ini, pemerintah kemudian berencana menertibkan dan mengatur kegiatan usaha pendukung industri properti ini. Menteri Perdagangan Mari Elka Pangestu menandatangani Surat Keputusan tentang Perusahaan Perantara Perdagangan Properti yang ditandatangani pada 21 Agustus 2008. Peraturan itu sangat berguna baik untuk developer maupun konsumen. Dengan adanya penertiban usaha agen properti, pemerintah akan lebih mudah memonitor dan mengumpulkan data. ■
[Via Christy]
RumahJogja
|
|
 |
|
|
|
| RUMAHJOGJA
DIDUKUNG OLEH : |
|
|
|
|
|
